初心者でも始められる不動産投資

中国の　「ホテルファンド　不動産投資」　の魅力はどこにあるのでしょうか

aeru — 2007-10-18T20:06:02+09:00

中国の　「ホテルファンド　不動産投資」　の魅力はどこにあるのでしょうか

〜　不動産価格が上昇し続けている中国への不動産投資には大きな魅力があります　〜

　

今の中国は、2008年の北京オリンピック、2010年の上海万博と立て続けに大きなイベントが開催されますので、大きな経済成長が見込まれています。

さらに、将来確実に実施されるだろうと言われている　「人民元切り上げ」　観測が後押しする形で内外の投資資金が中国の不動産へ注がれています。

これが偽らざる不動産価格高騰の原因となっています。

　

中国の不動産はバブルなのでしょうか？

これは、昨年中国を訪問した際のツアーのガイドの方が言っていた言葉です。

「中国の土地はすべて政府所有のもので、そこの家を立てる場合には政府から土地を借りるという形をとっています。
だから、住民へ簡単に立ち退きを迫るのです。
そして、立ち退かせたところを、政府と懇意の業者に高値で渡し、マンションやホテルを建てます。
特にマンションブームの今は、購入するのに何十倍という倍率ですので、金持ちは浮浪者をたくさん雇って抽選に行かせます・・・・・。」

かつて地上げ屋が暗躍した日本のバブル期に似ていますね・・・。

ちなみに中国では、北京オリンピック、上海万博のほかにも広州アジアオリンピック、中国初のＦ１グランプリ開催などの大型イベントが目白押しです。
その効果で、年々外国人観光客が増加し、2020年までに年間2億1,000万人の観光客を見込んでいます。

そうなってくると必要になるのが「ホテル」ということで、中国に投資するホテルファンドが話題になっています。

「中国ホテル不動産に投資することで、観光客増加に伴う家賃収入と不動産価格高騰により、高収益で安定的なリターンが期待できます！！」

とありますが、やはりいきなり申し込むのは禁物なのではないかと思います。
まずは資料請求をして、納得してから申し込むようにしましょう。

　

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このファンドは、怪しい私募ファンドとは違い、上場されているファンドですので安心できます。

海外で資産運用（ファンドの購入・株式売買）をやってみたのだけれど、海外には行けないし英語が苦手という方に、香港でのHSBC香港・BOOM証券の口座開設をサポートしてくれます。

パスポートと運転免許のコピー、簡単な書類の記入を日本語でするだけで、海外に口座を開くことが出来ますので、興味のある方は利用されてはいかがでしょうか。

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不動産投資のコツ　　／　　築古物件はやっぱり不利なの！？

aeru — 2007-09-04T09:57:01+09:00

不動産投資のコツ　　／　　築古物件はやっぱり不利なの！？

不動産業界では、築10年を越えると「築古物件」と呼ばれています。

個人的な感想をいうと、
「10年で「築古」は少々建物がかわいそう・・・・・」
そう思います。

しかし賃貸業界を見てみますと、毎年50万戸をこえる新築の賃貸住宅誕生しています。

当然のごとく、仲介業者は他社より早く客付けをしなくてはなりませんので、生き残りで、客付けし易い新規物件の仲介に力を注ぎます。

特にハウスメ−カ−の特約店になった仲介業者は、ハウスメ−カ−から新築物件の入居募集する権利を与える代わりに、その新築物件に対して優先的な客付をを強要されます。

その結果、いわゆる「築古物件」は取り残され、空室が埋まらなくなってしまいます。

これが賃貸業界の現状です。

そのため、不動産投資で成功を収めるためには築古になっても魅力的な物件を購入する事が大切です。
つまり、これが「入り口戦略」です。

ただし、それだけでは足りません。

行き届いた管理も大切ですが、入居者募集の際には「新築に力を入れる大手」だけでなく、地域で信頼されている小さな不動産屋さんとの関係作りも大切になってきます。

全てのお客さんがが大手の不動産屋さんを訪れるわけではないのですから・・・・。

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ラブホテル　売却物件の探し方・購入方法・運営資金　について

aeru — 2007-08-25T11:31:40+09:00

ラブホテル　売却物件の探し方・購入方法・運営資金　について　　

必要な自己資金はどのくらい？

実際にラブホテルを購入するためには、自己資金はいくら用意したら良いのでしょうか？

時折フルローンで購入されたという方もおられますが、総額の３０％程度の自己資金は必要になります。

購入者の信用状況や物件の収益率によっては、必要資金の８０％〜９０％の借入をすることも可能になりますが、まずは３０％の自己資金をためる事が必要でしょう。

では、必要資金とはどのくらいの金額になるのでしょうか。

例えば、小さなラブホテルを購入する場合を例に考えてみます。

■部屋数は10部屋で、価格が6000万円の中古物件を購入する場合■
（私の田舎で売りにでていた価格です）

中古物件で比較的低価格なこのような物件は、かなりのリフォームを覚悟しなくてはなりません。

全面改装はもちろんですが、消耗品類の買い替え、看板と建物の外装、などなど、全てを一新する必要があります。

中古で売りに出される場合、利用者の評判がよくない事が多いのも事実です。
そのため、名前をかえるなどして大きくイメージを一新する必要があります。

また、名前入りのタオルやバスローブ、その他諸々の消耗品類も合わせて一新する必要がありますので、大体これに１０００万円くらいは予定しましょう。

部屋もリフォームが必要ですので、１０部屋全部をキレイにリフォームします。

また、ボイラーと水まわりはほぼ連続使用状態のため酷使されています。経営するにあたっては３〜５年おきに修理・交換が必要になりますので、それのための費用も積み立てておく事が必要です。

ちなみに、ボイラー・水周りを含めたリフォーム費用は、大体１部屋５００万円くらいが相場です。

ちなみに、ラブホテルの改装費用の目安は、一部屋1000万円が相場とも言われています。
もちろん改装の程度にもよりますが大まかな目安としておぼえておかれるといいでしょう。

●今回の事例

物件価格　　　　　　　　６０００万円
仲介手数料・取得税など　　６００万円
消耗品・外装費用　　　　１０００万円
ボイラーなどの内装費　　６０００万円
その他、費用　　　　　　　６００万円

※その他費用には、広告費や融資手数量など様々な臨時出費を想定しています。

このように、中古物件を購入する場合には、開業までの費用が購入価格の倍以上が必要になります。

上記の例ですと、１億３０００万円ぐらいが必要ですので、自己資金は４０００万円程度必要になります。

そのため、最近では仲間や親戚でこの資金を出し合って購入するという例もあります。

ご参考までに・・・・。

★ラブホテルなどの収益物件情報が豊富な不動産投資化向けサイト
登録が無料ですので、登録しておき気長に待ちましょう。

不動産投資家が考えた不動産投資のためのサイト「楽待」

★小額からできるラブホテルへの投資としてマスコミで話題になったファンドです。。
個人投資家向けに一口50万円という安価で提供しています。

グローバル･ファイナンシャル・サポート

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ファッションホテルファンド（ラブホテルファンド）に資料請求しました

aeru — 2007-07-25T11:20:32+09:00

ファッションホテルファンド（ラブホテルファンド）に資料請求しました

かねてから興味のあったグローバルフィナンシャルサポート社の「ラブホテルファンド【ＨＯＰＥ　ＬＡＳＴ】に資料請求をしました。

下のファイナンシャルプランナーのブログも参考になります。

■ファイナンシャルプランナーの豆知識

年率で８．４%〜１２%という高配当の実績から、マスコミなどで話題になっている「グローバルフィナンシャルサポート社　の　ラブホテルファンド（ファッションホテルファンド）の紹介です。
運用期間は５年間で、中途解約は運用開始後１年経過すれば可能ですが、元本割れは少ないにしても、それなりにリスクはあります。
それら疑問点について詳しく紹介しています。

●ラブホファンド【ＨＯＰＥα】のリスクについて

●ラブホファンド【ＨＯＰＥα】　過去の運用実績および保有物件

●ラブホファンド【ＨＯＰＥα】　金融商品取引法施行の影響で最後の高配当といわれているわけ

●ラブホファンド【ＨＯＰＥα】が高配当なわけ

ラブホテルファンド「HOPEα　シリーズ」の評判について

aeru — 2007-06-13T09:05:48+09:00

「ラブホテルファンド「HOPEαシリーズ」の評判について」
「グローバル・ファイナンシャル・サポート社の評判について」

●ラブホテルファンドの利回りが高いのはなぜでしょうか？●

レジャーホテルファンド「HOPEシリーズ」では、これまで９本のファンドを完売しています。

一年目の決算を迎えたファンドは、グローバル・ファイナンシャル・サポート社が約束したとおりしっかりと8.4％の配当を達成しているようです。

レジャーホテルファンドはなぜこのように高配当が可能なのでしょうか。

グローバル・ファイナンシャル・サポート社の談話がネットで紹介されていましたので、一部抜粋します。

「グローバル・ファイナンシャル・サポート社では、１口50万円で買える、通称ラブホテルファンド『ＨＯＰＥαシリーズ』をご用意しています。
この年利は約８．４％〜となっています。
一般のホテルは宿泊がメインで１日１回転ですが、レジャーホテル（ラブホテル）は１日３回転します。

やはり“人間の欲求”がある限り、レジャーホテル（ラブホテル）の需要は安定していますね。
この業界（ラブホテル業界）は大手企業が少なく、競争率が低いのが強みです。
また、シティホテルなどに比べて運営コストが安く、利益率も高くなります」

このようなコメントを聞くとたいへん魅力的に見えますが、リスクはもちろんあります。

その最大のリスクが地震です。
建物が全壊した場合、土地売却益と地震保険料で清算しなくてはなりません。
このようなケースでは、返済額が出資額を下回る事が確実です。

【　注意　】

安易に購入を決める前に、必ず資料請求するなどして、納得したうえで投資をしましょう。

●資料請求先　⇒グローバル･ファイナンシャル・サポート　　

【　追伸　】

グローバル・ファイナンシャル・サポート社の　ラブホテルファンド『ＨＯＰＥαシリーズ』を購入する方はリピーターが多いようです。

その方の職業は様々で、ＯＬや新入社員など、投資初心者が買うケースもあるとのこと。
５０万円からはじめられるというのもその理由でしょうか・・・・。

【　HOPEアルファ10　　の紹介　】　　

すでに完売されてしまった「HOPEアルファ10」を簡単に紹介します。

商品名称　　　　：HOPEアルファ10優先出資匿名組合
投資単位　　　　：50万円（複数口数申込可）
想定利回り（年）：8.4％〜12.0％
出資予定総額　：20億円
募集期間　　　　：平成19年3月16日〜平成19年6月4日
運用期間　　　　：5年間（平成19年7月1日〜平成24年6月30日）
分配金　　　　　：分配金のお支払いは年２回
中途解約　　　　：運用開始1年経過後は可能

【　次期商品について　】

現在、時期商品の先行予約を受け付けているとのことです。

早期完売が予想されていますが、安易な申し込みはせずに、資料請求するなどして納得したうえで購入しましょう。

●資料請求先　⇒グローバル･ファイナンシャル・サポート　　

敷金返還・原状回復トラブルに巻き込まれた方へ・・・

aeru — 2007-06-05T16:46:44+09:00

敷金返還・原状回復トラブルに巻き込まれた方へ・・・

●敷金の返還について

退去時には、未払いの家賃や、修繕費、退室時のクリーニング費用などを差し引いて、残った金額が返還されます。

しかし、修繕費についてはトラブルに発展するケースが急増しています。

そこで国土交通省は、原状回復に関するガイドラインを示すことでトラブルをなくそうと努力しています。
（東京都は、都内の賃貸物件に関してトラブル防止に関する条例「通称　東京ルール」を示し、原状回復に関する指針を示しています)

これらには、「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。

つまり、「タバコの火による畳やカーペットの焼け焦げ、ポスターを貼ったときなどにできたカベの傷や柱の釘のあと、ペットがつけたキズやよごれ」などの補修費用は入居者が負担しなければなりません。

そして、「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用」は、賃料に含まれるものとし、賃貸人の負担としています。

つまり、「壁に貼ったポスターや絵画の跡、家具を置いたことによる畳やカーペットのへこみ、日照による畳やクロスの変色」は貸し主が補修しなくてはなりません。

●敷金返還をサポートする会社が誕生しています

敷金返還交渉サポートサービス　リカバリジャッジ株式会社が適正な敷金返還をサポート

この会社の仕組みは次のようになっています。

申し込みコースが「２万円コース」「訪問査定の５万円コース」に分かれており、敷金返還まで追加料金なしでサポートしてくれます。

つまり、敷金が一切返還されないばかりか、高額な原状回復費用を請求された方におすすめのサポートです。

「例えば、１０年間住んでいた部屋を退去する際に、１５万円の敷金が返還されないばかりか、リフォーム費用を２０万円も請求された・・・」　　こんな方におすすめのサポートです。

「修繕費（原状回復費）の「適正額」がわからない」といった問題や、当事者同士の交渉は感情的になりやすく不調に終わることが多いという問題を解決してくれます。

ネットで申し込むと、適正な原状回復費用を中立な立場から「リカバリ　ジャッジ株式会社」が査定してくれますので、大家側からの一方的な請求をかわす事ができます。

もしも、それでもこじれる場合には、小額訴訟までいきますが、第三者である「リカバリ　ジャッジ株式会社」の査定結果があるとスムーズに小額訴訟も乗り切る事ができます。

ただし、あまり小額（２〜３万円）の敷金返還トラブルで利用することはお勧めしません。

自身の査定と大家さんの査定のひらきが１０万円以上ある方には、ぜひ利用する価値があるのではないでしょうか。

敷金返還交渉サポートサービス　リカバリジャッジ株式会社

　　　　　

外貨建て年金保険とは??

aeru — 2007-06-03T17:13:05+09:00

外貨建て年金保険とはどのような金融商品なのでしょうか

公的年金の不安から、将来受け取れる年金額が変わる外貨建て年金保険などがクローズアップされています。
そこで今回は、最近銀行の窓口や新聞でも良く話題になる外貨建て年金保険のメリット、デメリットについて調べてみました。

●外貨建て年金保険の仕組み
外貨建て年金保険は、保険料をドルやユーロ、豪ドルなどの外貨で一括、もしくは月払いで払い込み、一定の期間据え置きます。その後、年金を外貨で受け取る仕組みになっています。

●為替変動のリスクがあります
将来の年金は外貨により一括又は、分割で受け取れる事が約束されていますので、円に戻す際には為替変動の影響を受けます。

加入したときより円安になれば円換算のでの利回りは高くなりますが、円高になると利回りが低下し元本割れになることもあります。
そのため、円高が進んだ場合は年金を外貨で受け取り、為替が円安に向かうまで保有することも必要になります。

●高い利回りと、外貨への分散投資ができることは魅力です
海外の金利は日本よりも高いため、運用利回りは高くなります（外貨ベース）。また、据え置き期間中は運用益に対し課税されませんので、運用効率が高くなります。
さらに、外貨への分散投資ができることは魅力です。

●設計書を確認しましょう
実際に設計書を作成してもらうと、円に換算した場合の実質の利回りをチェックすることができますので、どのくらいの円高まで元本が割れないのか事前に確認しておきます。

●中途解約の取り扱いについて
あらかじめ決められた据え置き期間より前に解約する場合、年数に応じ解約控除(一種のペナルティ)が解約返戻金から控除されます。
そのためこの年金保険に加入するのなら、当面使う必要のない余裕資金で運用する事が大切です。

●クーリングオフ制度について
一般的には保険商品にはクーリングオフ制度の適用があります。
しかし、外貨建て年金の場合にはクーリングオフの適用がありません。

■あこがれの東急沿線物件　充実の約５万件！■

東急沿線で探すなら約５万件もの物件情報が検索できるサルースリビングへ。
その他にもリフォームの参考事例や快適なマンションライフを送るための
トラブル解決事例など、皆様に喜んでいただけるコンテンツが充実です。

中古マンションが首都圏を中心に値上がりしています

aeru — 2007-05-28T21:52:01+09:00

中古マンションは年間で値上がりを示したポイントが約74%(前回68%､前々回56%)となりました。

首都圏エリアは平均で１３％の上昇となりました。

特に、都区部では、平均で２１％と高い数値を示しています。

それだけでなく、都区部では値下がり物件はゼロという状況です。

また、人気のある都心・湾岸エリアの高層マンションや大規模、築浅のマンションでは、分譲時の20〜30％増での成約という現象もおきています。

ＰＲ

らくらく不動産マッチング楽待
は、不動産投資家が考えた不動産投資のためのサイトです。
新聞などでも紹介され、会員が急増中だそうです。

住宅ローンの借り替え先で、今最も選ばれているのが「SBIモーゲージ　住宅ローンのマイホームローン」です

aeru — 2007-05-20T18:10:29+09:00

住宅ローンの借り替え先で、今最も選ばれているのが「SBIモーゲージ　住宅ローンのマイホームローン」です。

SBIモーゲージ借り替えの魅力

●最長35年間　全期間固定金利で利用できるからです

「SBIモーゲージ　住宅ローンのマイホームローン」は、最長35年間　全期間固定金利で利用できます。借り入れの時点で返済終了までの返済額が確定しますので、返済途中で金利が変わることはありません。
金利上昇がささやかれるいまだからこそ、低金利で借り換える最後のチャンスということで申し込みが急増しているようです。
（19年5月実行　２．９５％　団信込み）

SBIモーゲージ借り替えの魅力

●保証人が要らないのに、保証料が【無料】だからです

住宅ローンで2500万円借り入れる場合には、50万円近い保証料がかかります。
しかし、「SBI　住宅ローンのマイホームローン」は保証料が無料です。もちろん保証人も不要です。

SBIモーゲージ借り替えの魅力

●繰上返済の手数料も無料だからです

返済中に繰上返済を行う際の手数料が通常では一回につき5,250円〜52,500円がかかると言われています。
しかし、この手数料が無料です。

SBIモーゲージ借り替えの魅力

●ネットで申し込むことで、1万円から繰上返済ができるからです

インターネット経由の申し込みなら、1万円より繰上返済ができます。
繰上返済手数料が無料ですので、こまめに繰り上げ返済していくことで金利負担を軽減する事が可能です。

SBIモーゲージ借り替えの魅力

●インターネットで簡単に申し込みができるからです

インターネットで申し込んだあとは、近くにある契約代理店に来店するだけですみます。
この手軽さと便利さが指示されています。

SBIモーゲージ借り換えの魅力

●８疾病特約に加入できるからです

ローン返済期間中に8疾病（ガン（悪性新生物）、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）により就業不能状態になった場合,月々のローン返済相当額を最大12ヶ月分まで保障してくれます。
このような手厚い保障が受けられることはたいへん大きな魅力です。

SBIモーゲージ

以下に参考になるQアンドAを抜粋しました。参考にしてください。

Q　金利はいつ決まりますか？
A　住宅ローンお借り入れ時の金利が適用となります。なお、金利は毎月見直しをさせていただいており、当社ホームページにてご案内いたしております。

Q　年収による制限などはありますか？
A　会社員（正社員）としてお勤めの方で安定したご収入が見込まれ、ご返済額が年収の一定割合に収まることが条件です。ご本人様のみで条件に合わない場合には、同居されるご家族の収入を一定限度まで合算していただくことも可能です。

Q　審査にはどのくらいの時間がかかりますか？
A　お申し込み書類と必要書類の一式をご提出いただき、書類の不足等の完備後、原則5営業日以内に回答させていただいております。 ※混雑およびその他の状況により、異なる場合がございます。

Q　融資対象物件について東京以外でも利用できますか？
A　ご利用いただけます。ご融資対象エリアは、沖縄県と一部離島を除く、日本全国となります。

Q　現在賃貸に出している物件についても、借り換えは可能ですか？
A　大変申し訳ございませんが、賃貸中の物件に関する借り換えのお取り扱いはございません。現在、ご自宅として居住されている場合のみ対象とさせていただいております。

Q　すでに住宅ローンを返済中で借り換えをしたいのですが、自宅の評価額が下がっていると無理ですか？
A　現在のご自宅の評価額の最大200％までのご融資が可能です。諦めていた方もお気軽にご相談ください。

Q　土地の所有形態が借地ですが、借り換えはできますか？
A　大変申し訳ございませんが、借地の場合の取り扱いはございません。

Q　火災保険の加入は必要ですか？
A　必要です。火災保険には必ずご加入いただいていることが条件となります。

Q　火災保険は現在加入しているものを継続して利用できますか？
A　はい、継続してご利用いただけます。また、現在ご加入の火災保険がお借り換えの完済前に満期を迎えられる際は、残存期間以上の期間で当社指定の火災保険にご加入いただきます

Q　団体信用生命保険の加入は必要でしょうか？
A　当社が契約している保険会社の団体信用生命保険に加入していただきます。生命保険にご加入されない（できない）場合は担当までご相談ください。

Q　団体信用生命保険料はいくらでしょうか？
A　お借入金利に団体信用生命保険料が含まれております。

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時効による権利の取得

aeru — 2007-04-22T22:38:52+09:00

時効による権利の取得

20年間，所有する意思を持ち、平穏公然に他人の権利を占有することで、時効により取得する事ができます。

つまり、自分が間違っていると知りながら、他人の土地を平穏公然に２０年間占有することで、権利を取得する事ができます。

もしも専有開始時期に善意無過失だったときには，占有期間は10年間に短縮されます。
途中で自分が間違っていたことに気づいた場合でも、占有開始時期に善意無過失の場合は10年間平穏公然に占有し続けることで権利を取得できます。

このことを時効による権利の取得といいます。

例えば、前の持ち主が悪意で７年間占有した土地を，自分が善意で譲り受けて５年間占有を続けた場合は，自分の占有期間は悪意での12年となります。
そのため、引き続き平穏公然に８年間占有し続けることで権利を取得できます。

ただし、借りている物を占有しても所有の意思は認められません。
つまり、占有が賃借権に基づくときは，長い間賃料を請求されなかったとしても，取得時効が成立するための時効は完成しません。

もしも、自分が所有する土地を第三者が占有している場合には、明渡請求をするなどして時効を中断させなくてはなりません。

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一括して物件への問合せや資料請求ができたり、用語集やFAQも充実しています。

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